Sydney bauen

Fügen Sie Artikel zu Ihrer gespeicherten Liste hinzu und greifen Sie jederzeit darauf zurück.

Keine Mietkaution. Haustiere sind willkommen. Und der Vermieter freut sich, wenn Mieter Wände streichen, Kunstwerke aufhängen oder Regale bauen.

Mirvacs LIV Indigo im Sydney Olympic Park klingt zu schön, um wahr zu sein – vor allem auf dem heißen Immobilienmarkt in Sydney, wo Mieter mit explodierenden Mietpreisen, unverschuldeten Räumungen und oft schrecklichen Lebensbedingungen konfrontiert werden, weil Vermieter sich weigern, Probleme zu beheben.

Thomas Pospieszny mit Hund Joshie und Nancy Chen sind Bewohner von Mirvacs Mietwohnungskomplex im Sydney Olympic Park.Quelle: James Brickwood

Doch es gibt einen Haken: Mieter wie Nancy Chen und Thomas Pospieszny zahlen mehr als die Durchschnittsmiete für die Gegend.

Chen zahlt 650 US-Dollar pro Woche für ihre Ein-Zimmer-Wohnung, während Pospieszny 670 US-Dollar pro Woche für sein Ein-Zimmer-Apartment im Mietwohnungskomplex des Immobilienriesen Mirvac zahlt. Dies steht im Vergleich zur durchschnittlichen wöchentlichen Miete von 550 US-Dollar für eine Ein-Zimmer-Wohnung im Sydney Olympic Park, so die Immobilien-Website Domain. (Die Domain befindet sich mehrheitlich im Besitz von Nine, dem Herausgeber von The Sun-Herald.)

„Es ist ungefähr das Gleiche, aber dieser Ort bietet so viel mehr“, sagt Chen. „Bequemlichkeit und Komfort in meinem Zuhause sind alles, denn ich bleibe gerne lange an einem Ort.“

Die Erfahrungen von Chen und Pospieszny sind weit entfernt von Horrorgeschichten wie der der Frau aus Sydney, die mit ihrem sechs Wochen alten Baby obdachlos wurde, nachdem sie gegen eine Mieterhöhung von 60 Prozent gekämpft und Reparaturen gefordert hatte.

Es ist kein Wunder, dass Australier nicht langfristig mieten möchten: Eine HSBC-Umfrage aus dem Jahr 2018 ergab, dass Mieter mit ihrer Unterkunft nicht so zufrieden waren wie Eigennutzer, und eine Umfrage der Housing Industry Association aus dem Jahr 2019 ergab, dass 92 Prozent der Mieter ein Eigenheim besitzen wollten .

Die Lage der Mieter ist so schlimm, dass der Senat eine Untersuchung der sich verschärfenden Mietkrise in Australien durchführt, während die Regierung von New South Wales versucht, die Mietgesetze des Bundesstaates zu reformieren.

„Build-to-Rent“-Wohnungen, bei denen ein Entwickler einen Wohnblock baut und ihn dann hält und verwaltet, sind in Europa seit langem etabliert, in Australien jedoch ein Neuling. Könnte es Teil der Lösung sein?

Daten des Property Council of Australia zeigen, dass Mietobjekte nur 0,2 Prozent des australischen Immobilienmarktes ausmachen, verglichen mit 5,4 Prozent in Großbritannien und 12 Prozent in den USA.

Die NSW-Geschäftsführerin des Stadtrats, Katie Stevenson, sagt jedoch, dass die Halbierung der Managed Investment Trust-Quellensteuer für Build-to-Rent durch die Bundesregierung auf 15 Prozent zu Beginn dieses Jahres zu mehr als 150.000 neuen Wohnungen in den nächsten zehn Jahren führen könnte. „Build-to-Rent hat das Potenzial, das Angebot an hochwertigen Mietobjekten drastisch zu verbessern, und wenn das Angebot steigt, sinken die Mieten, weil es mehr Optionen auf dem Markt gibt“, sagte sie.

Die neuesten Zahlen von JLL Research zeigen, dass die Bautätigkeit im nächsten Jahr landesweit zunehmen wird.

Mit 315 Ein-, Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen ist LIV Indigo eine der ersten Wohnsiedlungen, die Mirvac gebaut hat, um Wohnungen zu vermieten statt zu verkaufen.

Angela Buckley, Build-to-Rent-Geschäftsführerin bei Mirvac, sagt, das Unternehmen sehe eine „erhebliche Marktchance“ in einer neuen Wohnungskategorie, die für Mieter besser sei.

„Das Kundenerlebnis ist in der Regel schlecht und die Sicherheit der Vertragslaufzeit ist begrenzt“, sagt Buckley. „Ob Menschen freiwillig oder aus Notwendigkeit mieten, sie stellen einen großen und wachsenden Markt dar, der eine zuverlässige und qualitativ hochwertige Wohnungsversorgung benötigt.“

Die Regierung von New South Wales führte in den Jahren 2020 und 2021 Steuervergünstigungen und Planungsreformen ein, um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern. Die bundesstaatliche Schwelle für erhebliche Entwicklungsprojekte, die es Bauträgern ermöglicht, örtliche Behörden zu umgehen und Mietpläne bei der Planungsabteilung einzureichen, wurde von 100 Millionen US-Dollar auf 50 Millionen US-Dollar im Großraum Sydney und auf 30 Millionen US-Dollar an anderen Orten gesenkt.

Im Planungssystem gibt es 20 vorgeschlagene Bauvorhaben zur Miete, die, wenn sie genehmigt werden, mehr als 6600 neue Wohnungen schaffen werden (Premier Chris Minns hat gewarnt, dass es in New South Wales „in den nächsten fünf Jahren an 130.000 Häusern mangeln wird“). Die NSW Land and Housing Corporation hat außerdem ein 32-Millionen-Dollar-Projekt für soziale und bezahlbare Mietwohnungen zur Miete in North Parramatta.

Die Immobilienentwickler-Lobbygruppe Urban Development Institute of Australia forderte in einem Grundsatzpapier aus dem Jahr 2022 mit dem Titel „Driving Build to Rent“ weitere Steuer- und Regulierungsreformen, um den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu fördern.

Der NSW-Geschäftsführer des Instituts, Steve Mann, sagt, dass Baumietobjekte in der Regel mit Mietpreisen von bis zu 20 Prozent über den Marktpreisen bewertet werden, „und das Modell ein hohes Mietwachstum erfordert, um bei steigenden Renditen wieder an Boden zu gewinnen“.

„Build-to-Rent ist ein Teil eines größeren Puzzles“, sagt er. „Es wird helfen, aber die Wohnungskrise nicht lösen. Aufgrund des hohen Komforts und der damit verbundenen Kosten werden erste Projekte immer als Premium-Produkte angestrebt.“

Neben dem Sydney Olympic Park verfügt Mirvac über ein Build-to-Rent-Anwesen im zentralen Geschäftsviertel von Melbourne und eine im Bau befindliche Wohnanlage mit 396 Wohnungen im Stadtteil Newstead in Brisbane, die 99 Wohnungen für wichtige Arbeitskräfte zu erschwinglichen, von der Regierung von Queensland subventionierten Mieten umfasst. Sowohl die Mietobjekte in Sydney als auch in Melbourne verfügen über eine Gesundheits- und Wellnesseinrichtung, Kinoräume, ein Spielzimmer, Coworking Spaces sowie einen Innenpool und ein Spa.

„Wir bieten Hauswartung und Kundenservice vor Ort über eine einfache App, alle Haushaltsgeräte sind in jeder Wohnung enthalten und Haustiere sind willkommen, und unsere Bewohner können ihre Wände streichen und Bilder aufhängen“, sagt Buckley.

Chen zog in ein Einbettzimmer im LIV Indigo, nachdem ihr Vermieter sie gebeten hatte, ihr vorheriges Zuhause in Burwood zu räumen, in dem sie neun Jahre lang gelebt hatte. „Auf dem privaten Vermietungsmarkt zu sein ist ziemlich stressig“, sagt Chen. „Ich musste mir Gedanken über den Umzug machen, wenn sie sich für einen Verkauf oder eine Renovierung entschieden.“

Pospieszny lebt seit 2020 mit Hund Joshie in der Anlage und zog – mit Unterstützung des Vermieters – mehrmals in unterschiedlich große Wohnungen im Gebäude um. „Wir sind eingezogen und eine Glühbirne ist durchgebrannt“, sagt er. „Innerhalb einer Stunde, nachdem ich eine Anfrage gestellt hatte, kam jemand vorbei, um sie zu ändern.“

Eines der Wohnzimmer mit einem Schlafzimmer im Mietkomplex LIV Indigo.Quelle:

Mirvac ist nicht der einzige Entwickler, der sagt, dass er Mieter nach den geltenden Gesetzen besser behandeln wird als die derzeitige Schar von Amateur-Vermietern. Die Urban Property Group verfügt über etwa 250 Mietwohnungen in Penrith und Dulwich Hill und plant weitere 1.500 Einheiten.

Urbans Navali-Projekt in Penrith verfügt über 21 Wohnungen für NDIS- und einkommensschwächere Mieter, deren Miete bis zu 75 Prozent des privaten Marktpreises beträgt. Die Entwicklung ist eine Partnerschaft mit dem kommunalen Wohnungsanbieter Link Wentworth.

Der Geschäftsführer von Urban, Patrick Elias, sagt, dass das Build-to-Rent-Modell den Bewohnern eine größere Wohnsicherheit bietet.

„Wie wir im letzten Jahr gesehen haben, kann ein heißer Mietmarkt erhebliche Herausforderungen mit sich bringen“, sagt er. „Allzu oft führt dies dazu, dass Mieter deutlich mehr bezahlen müssen, um ein Mietobjekt zu behalten oder in Zeiten großer Nachfrage an einen neuen Standort umzuziehen.“

Das Navali-Build-to-Rent-Projekt bietet bezahlbaren Wohnraum, dürfte aber in der Branche nicht die Norm sein. Bildnachweis: Urban Property Group

Estelle Grech, Leiterin der Planungspolitik des Komitees für Sydney, sagt, dass Mietimmobilien den Mietern mehr Gewissheit und Sicherheit bieten, ohne überraschende Preiserhöhungen befürchten zu müssen: „Was das Design angeht, ist es wahrscheinlicher, dass man hochwertige Gemeinschaftsräume erhält.“ und ein bewusster Fokus auf den Aufbau eines Gemeinschaftsgefühls.“

Laut Grech hatte der durchschnittliche Bauträger, der Häuser zum Verkauf baut, keinen Grund, sich um die langfristigen Lebens- und Betriebskosten eines Gebäudes zu kümmern: „Aber wenn es sich um einen langfristig orientierten institutionellen Investor handelt, haben Nachhaltigkeits- und Qualitätsbewertungen Priorität, um den laufenden Wartungsaufwand zu reduzieren Kosten."

„Build-to-Rent“ sei kein bezahlbarer Wohnraum, sagt sie, „und versucht es auch nicht.“ „Aber nichts hindert die Regierung daran, in Gebieten mit hohem Bedarf mit Entwicklern zusammenzuarbeiten, um Wohnraum für Schlüsselkräfte zu subventionieren.“

Die von Chris Martin, Senior Research Fellow am City Futures Research Center der University of NSW, geleitete Studie aus dem Jahr 2022 ergab, dass es in Australien etwa 11.800 Build-to-Rent-Einheiten gab – die meisten von Meriton betrieben. „Es sagt wirklich etwas über unsere derzeitigen Vermieter und Immobilienverwalter aus, dass die Aussicht auf einen Großkonzern-Vermieter eine gute Sache sein kann“, sagt er.

Martin sagt jedoch, dass die Erfahrungen großer Vermieter im Ausland nicht immer positiv waren. „In manchen Ländern wird nicht viel gebaut; Stattdessen kaufen sie vorhandene Bestände auf“, sagt er. „Es gibt Hinweise aus dem Ausland, dass sie häufiger Räumungsmaßnahmen ergreifen und die Mieten aggressiver erhöhen.“

Während Befürworter von Mietwohnungen von Gemeinschaftseinrichtungen wie Terrassengärten und Yoga-Räumen sprechen, fordern sie laut Martin auch Designstandards, die kleinere und weniger gut belüftete Wohnungen ermöglichen würden, als es derzeit zulässig ist.

Es entstehen jedoch auch andere Modelle, bei denen Einrichtungen gegen günstigere Mieten eingetauscht werden. Der gemeinnützige Immobilienentwickler Nightingale Housing hat sich mit Fresh Hope Communities zusammengetan, um in Marrickville studioähnliche Wohnungen mit einer Größe von bis zu 35 Quadratmetern zu bauen, die zu unter dem Marktpreis liegenden Preisen vermietet werden.

Nightingale Marrickville besteht aus Wohnungen, die es Teilhaus-Stil nennt, was auf Deutsch „Teil des Hauses“ bedeutet. Sie seien erschwinglicher, weil sie keine individuellen Waschräume, Parkplätze oder zweite Toiletten hätten, sagt Geschäftsführer Dan McKenna.

Die Siedlung Nightingale Marrickville wird nach den Gesetzen für Pensionen gebaut. Bildnachweis: Rhett Wyman

Die 54 Wohnungen werden zu 80 Prozent der Marktmiete in einer Abstimmung mit einer Einkommensobergrenze angeboten – mindestens 20 Prozent werden Schlüsseldienstmitarbeitern, australischen Ureinwohnern, Menschen mit einer Behinderung, Betreuern und alleinstehenden Frauen über 55 Jahren angeboten .

Das nach den Planungsregeln für Pensionen genehmigte Projekt befindet sich auf einem Gelände der Church of Christ in Marrickville.

Laut McKenna gibt es strukturelle Hindernisse bei der Bereitstellung von Mietobjekten in einem kostenintensiven Markt wie Sydney, die behoben werden könnten: „Dies könnte durch rationalisiertere Genehmigungsverfahren auf lokaler Regierungsebene oder durch Unterstützung bei der Finanzierung und verbesserte Subventionen geschehen.“ auf Landes- und Bundesebene.“

Alistair Sisson, wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Macquarie University, sagt, dass die größere Sicherheit, die Build-to-Rent potenziell bietet, ihren Preis hat. „Das liegt zum Teil daran, dass es sich um Neuware handelt – und bei Wohnungen werden neue Immobilien in der Regel gegen einen Aufpreis vermietet – und zum Teil daran, dass sie mehr Sicherheit bieten als die herkömmliche private Vermietung“, sagt er. „Es ist wahrscheinlich, dass es sich weiterhin um ein Premiumprodukt handelt, während die Mietverhältnisse im privaten Vermietungssektor weiterhin so unsicher sind, wie sie sind.“

Mirvacs Mietprojekt LIV Munro im zentralen Geschäftsviertel von Melbourne. Für den Sektor kann es immer zu höheren Preisen kommen. Bildnachweis: Justin McManus

Darüber hinaus sagt Sisson, dass selbst wenn die Miete insgesamt sicherer wird, die Mietrendite, die Investoren benötigen, um eine Rendite aus Build-to-Rent-Immobilien zu erzielen, bedeutet, dass es sich höchstwahrscheinlich weiterhin um Premium-Wohnoptionen handelt.

„Der Immobilienmarkt in Sydney und Australien ist aufgrund der hohen Preise und der bescheidenen Mietrenditen wahrscheinlich nicht der günstigste für Mietwohnungen, da die tatsächlichen Gewinne durch Kapitalgewinne beim Verkauf von Immobilien erzielt werden“, sagt er.

Sisson sagt, dass „Build-to-Rent“ mehr sozialen und bezahlbaren Wohnraum schaffen könnte, wenn die Regierungen dafür zahlen. „Aufgrund der Unternehmensstruktur der Eigentümer ist es schwierig, sozialen und bezahlbaren Wohnraum in herkömmliche Schichtsysteme einzubeziehen“, sagt er. „Build-to-Rent-Apartmentkomplexe könnten möglicherweise leichter Mietmischungen unterbringen, wenn Subventionen verfügbar sind.“

Befürworter von Build-to-Rent sagen, dass dadurch Lagerbestände weiter unten auf dem Markt freigesetzt werden – ein Prozess, der als Filterung bekannt ist –, was indirekt mehr bezahlbaren Wohnraum schafft, aber Martin sagt, dass diese Behauptung nicht durch Beweise gestützt wird.

„Im Laufe der Zeit filtern Immobilien zwar nach unten, aber sie häufen sich nicht als Bestand an bezahlbarem Wohnraum an“, sagt er. „Bevor es dazu kommt, werden sie einer anderen Nutzung zugeführt, z. B. Eigennutzung oder Sanierung.“

Auch der Bereich der Mietwohnungen sei durch Steuererleichterungen, die die Immobilienpreise in die Höhe trieben, gelähmt, sagt Martin. „Australiens kleinbäuerliche Vermieter, deren Verluste durch negative Verschuldung abgefedert wurden, haben die Mietrenditen niedriger gehalten, als Build-to-Rent-Unternehmen ertragen könnten.“

Der Morning Edition-Newsletter ist unser Leitfaden zu den wichtigsten und interessantesten Geschichten, Analysen und Erkenntnissen des Tages. Hier anmelden.